金銭的な資金を把握

(*あまりにもリアルな「体験」談になってしまうので、若干数字を置き換えます)

現在私達の抱えている借金は住宅ローンのみです。
新築で購入し、7年間住みました。
返済は25年ローンのうち8年目に入っています。
借入先は住宅金融公庫と、年金融資の2カ所です。


◆住宅金融公庫の返済について…
200※年の※月に、融資金額1500万借り入れ、返済を開始しています。

200※年※月の段階で、1000万の残高があります。
ただし、当初10年の金利2.8%に対し、3年後より4%に上がるので、
あと3年をメドに見直しをしなければいけないと思っていたところです。

◆年金融資の返済ついて…
200※年※月に、融資金額1000万借り入れ、返済を開始しています。
200※年※月の段階で、800万の残高があります。

合わせて借入残高は、この秋が来るとようやく2000万を
切るという状態です。


この住宅を、転売することを考えます。
200※年※月当時、
土地価格 200平方メートル …2000万円
建物価格 120平方メートル …2000万円
合計約4000万円で購入しています。

まだ新しい団地ですが、最近ちらほら売買物件が出てきています。
やはり、土地建物ともに、かなり価格が下落しています。
昨年、ずっと空き地だった隣の土地が販売された時は、
土地の値段は、予想していたよりほどではなく、1900万程度で
売買されていました。

しかし、売値ですから、実際私たちが売り出すといくらぐらい手元に残るかは、不動産屋をいくつか回ってみないといけないでしょう。

建物つきの場合、仲介ではなかなか販売できず、
土地の売主だった不動産の買い取りで、処分してしまう家が多いようです。
一番近所では、5年落ちの有名ハウスメーカーの建物が、土地建物で3400万で、仲介物件として出されています。
3ヶ月ほどたちましたが、まだ売られていません。
買取だと、20%価格が落ちるそうです。

隣の工場跡が、大規模な住宅開発されているところで、
更に、向かい側の土地に、80戸の高層マンションが建ち始めており、
タイミング的には新築住戸の販売促進が進んでいる状況です。
中古住宅にとっては、厳しい状況かもしれません。

我が家も、大手ハウスメーカーで建てましたので、
そちらの仲介や買取もあるのですが、時期ごとに価値がどのくらいあるのかは、そのつど査定依頼しないとわかりません。

とはいえ、すぐ向かい側に、うちの団地より20年ほど早く造成された団地があるのですが、ちょうど外に出ていた子どもたちが世帯を構えて帰ってくる年頃で、同じ団地の中でもうひとつ土地が欲しいという需要もあり、15〜20年落ち程度の住宅が空き家になることなく回転しています。

そういう意味では、この団地の中の土地の区画は2世帯にするには狭いので、もう少し団地自体が成熟してくれば、同じ団地内での需要はあると見込んでいます。

一応、立地条件の一番良いところを選んで買いましたので、
計画が見えてきたら、売買の方向で、とりあえず今の価値がどれくらいあるか、見積もってみるつもりです。

予想では2800〜3000万円程度で取引できるのではないかと思われます。

月額の家賃に換算すると、賃貸住宅よりも割高でしたが、
暮らしやすさを考えましたら、妥当な金額だったのかなと思います。
また賃貸として所有しておけばどれほどになるかも検討するようにします。

され、ここからは「取らぬ狸の皮算用」です。
うまい具合に、こちらの希望価格、3000万円で売買できれば、
売買金額と借入残高の差額が1000万円程度。

これが、まずは、投資できる金額です。

プラス、改めていかほどの借金が組めるかを検討しなければいけません。
年齢も、金利も変わっているでしょうから、もう一度、勉強しなおさなければいけないと思っています。2000〜2500万程度は新築住宅に投資できるのではないかというのが、我々の概算です。

RC構造の概算で、自由設計の場合でしたら、60〜70万/坪が相場ですから、30坪分くらいのスペース(金額)を負担できるかな、という計算になります。

もちろん、この計算では土地の金額を考えていませんし、かなり大雑把な計算ですが。

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