資金調達

建築は、安い買い物ではないわけですから、資金繰りの計画は確実にしておかなければいけません。

新聞チラシなどを見てみましょう。
「価格」とはたいてい本体工事価格のことです。
そこには、取得費などの税金関係、土地代、消費税等々の雑費は
含まれていません。

それどころか本体工事といえば、本当に「建物本体」のみで、駐車場の整備、外構フェンス、ポストに至るまで別計算としている場合がほとんどで、「安い!」には注意が必要です。

住宅メーカーなどで、建築価格「50万円/坪」など言われることがありますが、あくまでも本体価格という点に注意です。

2世帯住宅を考えているわけですから、ちょっと広めに「60坪ぐらいの家が欲しい」とすると、50万×60坪=3000万円、半分ずつ負担して、1500万円と、頭の中でささっと計算してしまいますが、じつはもっとたくさんのお金がかかるのです。

一般的に、家を建てるための総額は
建築工事費×1.3〜1.4 ぐらいかかります。

後に、主な項目を列挙しますが、
中の家具は必要なし、引っ越しの必要なし、などと
個々の状況によって変わるでしょう。

本体工事費の40%ほどの諸費用を見込んでおくとすると、
50万×60坪×1.4=4200万円
必要だということになります。

もしもこの金額が予算オーバーなら、
もう少し安く食べられる工務店を探さなければいけません。

そしてうっかりしがちなのですが、土地を買って建物を建てるということは、
一回きりの諸経費がかかるほか、毎年毎年、固定資産税という税金も払わなければいけないということです。

ほとんどの人には当てはまらないのですが、将来的に見れば、相続税というものもあるのでいちばん経済的なのはどのような方法か、検討しておくほうがよいでしょうね。


★住宅取得にかかる費用

(1)直接費用

a)建築工事費
・本体工事費 … 構造躯体、内装、外装、設備機器など
・設備工事費 … 給排水設備、衛生設備、電気・ガス設備など

b)付帯工事費
・外構工事 … 門扉、ポスト、フェンス、カーポート、植栽など
・地盤改良費 … 地盤調査の結果により、基礎補強が必要な場合の工事費
・その他 … 空調設備(クーラー、暖房、湿度調整設備)
       照明器具、カーテンなど

(2)間接費用

c)敷地関係
・解体費 … 建て替えや既存建築物が残っているときに発生する費用。リサイクル法の施行により解体ゴミの処分に決まりがあるため、思っているより高

額になる場合がある。
・測量費 … 登記用の測量の場合、工事用の測量の場合で内容が異なる。実施設計には、詳細な高低差、周囲環境までを含めた測量が必要。
・地盤調査費 … 地盤の強度を測定するために必要な調査費用、安全な地耐力が確認できると地盤改良費は必要ない。

d)事務経費
・設計監理料 … 本体工事費の10%〜15%。建物の規模、構造、設計事務所によって差がある。
・確認申請料 … 特定行政庁か、民間審査機関に支払う申請料。
・印紙税 … 工事請負契約書・設計監理契約書・金銭消費貸借契約書(住宅ローン)などに必要。
・所有権登記のための登録免許税
・司法書士への報酬
・建物の表示登記のための、土地家屋調査士への報酬
・火災保険料
・地震保険料
・性能評価料など … 宅性能表示制度を利用する場合

e)住宅ローン
・住宅ローン契約時の印紙代
・融資手数料
・ローン保証料 … 連帯保証人を立てずに保証料を払って借り入れをする場合
・団体信用生命特約保険料
・特約火災保険料
・特約地震保険料
・抵当権設定登記のための登録免許税
・司法書士への報酬
・物件検査手数料 … 「フラット35」を利用する場合

f)税金
・住宅取得の税金 一回のみ(不動産取得税)
・税金 毎年払うもの(固定資産税、都市計画税)

g)その他
・仮住まい費用 … 敷金、礼金
・引越し代
・ゴミ処理代
・水道分担金 … 既存住宅がある場合既に引き込まれているので必要ないことが多い。
・地鎮祭 … 地域や業者によってやらない場合もある。
・上棟式
・インテリア費
・家具や家電製品などの購入


★固定資産税
固定資産税とは、地方税(市町村税)の一つで、以下の不動産の所有者に課税されます。

所有者とは、固定資産税課税台帳に登録されている人のこと。
住宅新築時に、所有権登記した人のことです。

1)土地 … 田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地など
2)家屋 … 住宅、店舗、事務所、工場、倉庫、車庫、物置など
3)償却資産 … 土地、家屋以外の事業用に使うことのできる資産(無形資産を除く)で、構築物、機械、装置、船舶、車輛、工具、器具、備品など

よって、家を持つということは、土地と建物に対して固定資産税がかかることになります。ここで注意しなければならないのは、「家屋」の定期です。一般的に家屋とは、三方以上に壁があり、独立して風雨をしのげる状態にあるものが対象です。

ですから、スチール製の物置小屋なども課税の対象になります。

固定資産税の評価方法は、納税地域によって違うのですが
ほとんどの場合、路線価方式が採用されています。

路線価とは、各市町村がその地域の標準的な宅地の適正な時価を評価しとりきめます。ここ最近は景気もよく、商業地の路線価は上昇の傾向にありますが、特に郊外での住宅地の路線価は下落しています。

この路線価格の7割ぐらいを目処に、実際の評価額が決定されます。

家屋に対しては、減価償却があるので年々減額されていきます。

ちなみに、相続税に対する路線価格は、国税局が算定することとなっており、公示価格の8割程度に対し課税されます。

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