スケジュール計画

計画が終わり内容に納得すれば、請負契約、着工という段取りになります。
しかしそのスケジュール内容を把握しておかないと、だらだらと工事期間が伸びてしまう危険性もあります。施工業者との間の契約には、スケジュール計画も含めておいたほうがよいでしょう。

一般的な工事の進め方は、次のような手順です。


(1)敷地調査
敷地形状や、周辺の環境などを調査します。
提案段階での敷地調査は、本格測量ではなく、テープ測量程度の簡易なもの、または過去の地盤測量図などを収集して参考にする場合が多いようです。

契約後、実際の設計図面を書くために、地盤調査も合わせ本格的な敷地調査を行います。

・土地調査
土地形状 … 間口、奥行、傾斜、接道
電気、ガス、上下水道の状態
高圧線の有無、電柱、鉄塔番号の確認など

・既存建物調査
構造、用途、階数などの確認
建物謄本との整合性
付属建築物の有無
登記の確認

・道路
道路幅員の計測
舗装状態
高低差
交通量

(2)役所調査
建築予定地にかかる法律の制限、優遇措置の有無など、関係役所にて調査します。

・集団規定、都市計画法等に関わる規制
都市計画区域(用途区域)
建ぺい率、容積率
防火規制
高度地区
日陰規制
都市計画道路

・条例など
各自治体の関連条例等の確認
土地利用計画法
土地区画整理事業
道路法、河川法、自然公園法などの確認
埋蔵文化財等の確認

・道路
建築基準法上の道路の種類
道路名称
幅員 、セットバックの必要性

(3)法務局調査
法務局にて登記簿・公図・建物図面等の確認を行ないます。

・登記簿
土地、建物等の権利関係
隣接土地の権利関係

・公図
土地形状
隣接状況
地番の確認
接道状況の確認

・建物図面
建物図面を取得
土地、既存建物の位置関係・形状等の確認
建物登記簿との整合性を確認
付属建物・未登記建物の有無

・地積測量図
土地の形状等の確認

(4)プラン提案、資金の提案
住まい方や間取りに付いての提案とともに、融資や税制などに対する資金計画についての提案を行う。

(5)見積もり
希望のプランに沿った計画図によって、おおよそどれぐらいの金額がかかりそうなのか、見積もりを出す。

(6)仮契約
施工業者や、提案、見積もり額に納得が行き、実施することを決めた時点で、業者との間に仮契約を結ぶ。工事金額の一部を支払うこともある。

(7)契約前打ち合わせ
実施設計の進め方、工期などの詳しい建築工程、金銭の支払い方法などに付いて契約を結ぶため、詳細の契約内容に付いての打合せ、確認をしておく。

(8)契約
すべてに納得し、工事の施工を進める約束として、契約書に捺印をする。設計図面ができあがっており、すぐにでも工事に入れることが望ましいのだが、実際はここから実施設計図面を作成し、最終工事金額(見積もり)の確定はだいぶ先になる。

(9)敷地測量
測量士により、正確な建築予定地および周辺環境に付いての調査を行い、敷地図を作成する。

(10)地耐力調査
地盤の強度を調べる。既存の構造や建物強度を決定するために必要。

一般的に住宅程度の地盤調査には
・スウェーデン式サウンディング試験
・ボーリング試験
地耐力の結果により、軟弱地盤の場合、地盤を改良する方法を検討しなければならない。


スウェーデン式サウンディング試験
最も一般的な方法。ロッドと呼ばれるハンマーのような測定杭に加重を加えて、どれだけ地中に貫入したかを測定する。さらに、回転を加えて地中にねじこませ、25センチ貫入するのにどれだけの回転が必要だったかを測定する。数値が大きいほうが軟弱な地盤だということ。

ボーリング試験
スウェーデン式よりも大規模な試験方法。標準貫入試験と併せて行われる。ハンマーを落下させ、30センチ地中に貫入するのに必要な回数を測定する。数値が少ない方が軟弱な地盤だということ。櫓を組み、落下が決められているため、試験するための場所が必要となり、また打撃音が騒音となることもある。


表層地盤改良とは…
基礎からの加重が伝わる表層部分のみを固めること。住宅程度だと、基礎の下方向に約1メートル程度。砕石やコンクリート、アスファルトなどを利用し、

地盤を締め固める。
基礎工事を行なう前に、強固な人工地層を作ることで、不動沈下を起こしにくくする。


(11)実施設計
たいていの場合、契約時に持ち込まれるプランは、おおまかな打合せでのものを用いるため、実際に作り上げていくために設計士と施主がよく話し合い、満足のいくまでプランを作り上げる。また、実際の工事に必要な詳細図面を作成する。

(12)融資申し込み
公的融資を利用するか、民間銀行利用するかなど検討し、借入申込を行う。

(13)建築確認申請
実際に立てるプランが出来上がったら、建築指導課へ建築確認の申請を行う。

(14)設備・内装打合せ
設備器具のグレードや、内装の仕様、インテリアなどの詳細部分に付いての打ち合わせをし確定する。防火仕様など建築確認に記載しなければならないこともあるが、確認に影響しない事柄の場合、建築工事が始まってから決めることもあるため、打合せ時期は前後することもある。

(15)着工前打合せ
最終的に出来上がった図面を施行側、施主ともにチェックし、双方に合意する。建築確認が降りている場合、法律に支障のある変更はできない。

(16)本見積もり
最終打合せにより図面が決定すると、実際にかかる工事代金の見積もりを行う。

(17)追加工事契約
最終の図面により、変更のあった部分の見積もり金額に納得できた部分に付いて、追加工事・変更工事の契約を行う。契約書に捺印をする。外構工事や、内部インテリアなど、契約時の見積もりに入ってない範囲に付いても契約を行う。

(18)仮住まいへの転居
建て替えなどで、現在住んでいる土地を使用する場合、一時仮住まいへ引っ越す。解体などを行う場合、合わせて近隣への挨拶も行う。近隣への挨拶の意味合いは、施工業者が工事期間中の道路仕様や、工事騒音など迷惑をかけることに対する予告であって、基本的には施主の指示する範囲+業者が判断する区域について、施工業者が行う。実際の近隣の人間関係を考慮すると、施主も同行することが望ましい。

(19)解体
建て替えなどで、現在住んでいる土地を使用する場合、既存建物の解体を行わなければならない。

たいていの場合、施工会社が発注する解体業者によって解体工事が行われるが、その支払いは建築工事とは別になっていることが多い。近年、リサイクル法により解体時のコストがかかるため、建築費用とは別に相応の解体費用も見込んでおかなければならない。

(20)着工
着工とは、現場にて建築工事を始める時のことをさします。基礎工事始めるための根切りの始めを着工ということが多いようです。着工に先立ち、地鎮祭を執り行います。

地鎮祭とは、土木、建築工事を着工する前に、土地の神様を祭り、工事の安全祈願をする儀式です。神道の儀式なので、必ずしも行わなくてもいいのですが、工事業者の中には、安全を信じている方もいらっしゃるでしょうし、施主の務めとされているようです。

地方によって進行が違うので、施工業者に段取りを任せることが一般的です。

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